【簡介：】▲主題公園建設(shè)的關(guān)鍵要素1.主題公園可行性研究分析可行性研究負(fù)責(zé)公正地反映已提議項目的優(yōu)勢與局限性，現(xiàn)有環(huán)境下的機(jī)遇與威脅，項目開展至完成所需的資金和資源以及項目在經(jīng)

▲主題公園建設(shè)的關(guān)鍵要素

1.主題公園可行性研究分析

可行性研究負(fù)責(zé)公正地反映已提議項目的優(yōu)勢與局限性，現(xiàn)有環(huán)境下的機(jī)遇與威脅，項目開展至完成所需的資金和資源以及項目在經(jīng)濟(jì)上取得成功的預(yù)測。在大多基本定義中，判斷可行性的兩種標(biāo)準(zhǔn)為所需成本及將實現(xiàn)的價值。例如，一份優(yōu)秀的可行性研究應(yīng)能提供類似項目的歷史背景、產(chǎn)品描述、會計報表、運(yùn)營管理細(xì)則、市場研究與政策、財經(jīng)數(shù)據(jù)、法規(guī)要求以及納稅義務(wù)。總的來說，可行性規(guī)劃先于設(shè)計和項目執(zhí)行。因為可行性規(guī)劃會評估項目成功的可能性，所以投資者和投資機(jī)構(gòu)所看重的公平和公正性是構(gòu)成可行性報告可信度的關(guān)鍵因素。因此，可行性研究所包含的信息必須是真實和公正的，可用作決策的基礎(chǔ)。

在進(jìn)行主題公園規(guī)劃時，最好的著手方向就是可行性研究。從一些如公園類型這樣的基本想法開始，可行性研究可以幫助確定公園的規(guī)劃限制條件?？尚行匝芯繉⒂玫皆S多因素和公式。但當(dāng)所有因素都被考慮到時，將采用重要的計算方式“設(shè)計日”。設(shè)計日需預(yù)測旺季一天的游客量，以及在同一天高峰時段游客的實際數(shù)量。這些計算結(jié)果能夠確立公園的規(guī)模和內(nèi)部的構(gòu)成，包括從乘坐項目每小時運(yùn)行設(shè)備的數(shù)量和合理的等待時間，到洗手間和餐廳數(shù)量及停車場大小。除設(shè)立公園的物理性參數(shù)外，設(shè)計日還需提出公園運(yùn)營方面的要求，如員工配備。

公園開發(fā)者利用可行性研究來確定項目的盈利能力。該過程運(yùn)用到兩項動態(tài)指標(biāo)，即：年度總游覽人數(shù)與預(yù)計人均消費(fèi)額。這在很大程度上取決于公園景點的類型和游客游玩的持續(xù)時間。在一些規(guī)模較大的主題公園中，如迪士尼和環(huán)球影城的連鎖公園，游客很難在一天內(nèi)完成體驗，因此票價可以貴些，游客也會因為游玩時間的延長而花更多的錢在食物和購物上。而在規(guī)模較小的主題公園中，情況則相反。

景點開發(fā)是原本只有深諳投機(jī)的投資者才能發(fā)現(xiàn)的商機(jī)，而現(xiàn)在已成為最容易預(yù)測的投資領(lǐng)域之一。由于已知很多重要的限制條件，如學(xué)校學(xué)期與假期安排，以及當(dāng)?shù)厥袌龅娜丝诮Y(jié)構(gòu)和類似項目的市場分析，因此，游客入園量很容易被測算和預(yù)計。對當(dāng)?shù)厥袌龅娜丝诮y(tǒng)計包含不同方面，如家庭人數(shù)、年齡范圍、可支配收入和民族構(gòu)成等。由于具有可比性的業(yè)績數(shù)據(jù)的大量存在，為新市場中的新公園選擇一套具有合理置信程度的業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)實可行的。能夠被評估的變量包括：投資等級、概念品質(zhì)、市場競爭和管理經(jīng)驗。

新主題公園可通過量身定制來完美契合目標(biāo)市場，實現(xiàn)合理的對于項目成功的預(yù)期——獲得可信范圍內(nèi)的盈利。業(yè)績預(yù)期有利于完成融資，規(guī)劃資金流和公園的建設(shè)、運(yùn)營。項目執(zhí)行完畢后，重?fù)?dān)則落在對公園的管理和運(yùn)營上。業(yè)績則成為最終的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。另外一個雖不太明顯，但卻同等重要的通向成功的要素，即是從多年經(jīng)驗中得出的直覺。說到此就不得不關(guān)注華特·迪士尼本人對直覺重要性的認(rèn)知。盡管他的決定總基于實際的數(shù)據(jù)，但他的直覺和洞察力使他成為主題公園產(chǎn)業(yè)的先驅(qū)。

2.主題公園場地選擇分析

理論上，主題公園的擬建最好從場地選擇開始。場地作為許多因素之一需要認(rèn)真考慮。土地成本應(yīng)保持在總開發(fā)費(fèi)用的5％-15％，因此場地選擇不構(gòu)成項目的首要動力。更好的辦法是從構(gòu)思公園的獨(dú)特主題開始，之后再尋找合主題的場地。盡管預(yù)先選定場地并非原則性問題，但主題公園開發(fā)更多的是對游客的依賴而非房地產(chǎn)。

場地選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)：

（1）項目的土地面積需求，基于對景點、停車以及遠(yuǎn)期建設(shè)區(qū)域的可行性研究；

（2）發(fā)展與周邊產(chǎn)業(yè)之間的共生和協(xié)同關(guān)系；

（3）出眾的場地通達(dá)性，即與周邊現(xiàn)有或潛在的高速路、街道、公共交通，甚至機(jī)場的連接；

（4）城市用地規(guī)范、周邊背景環(huán)境和條件、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和公共安全；

（5）與城市發(fā)展的重心和方向的關(guān)系；

（6）驅(qū)車時間分析；

（7）土地費(fèi)用和實用性；

（8）公共設(shè)施成本，區(qū)位及實用性；

（9）足夠的土壤、排水及其他自然特征體系；

（10）政府法規(guī)政策和契據(jù)信息；

（11）鄰近居民區(qū)和游客市場；

（12）氣候——雨、雪、溫度、濕度、太陽軌跡、太陽直射角；

（13）基礎(chǔ)設(shè)施，社會和政治界限；

（14）人文和文化條件。

3.主題公園的主題構(gòu)思

對概念的基本理解需通過初步的量化評估，將概念和功能同項目的實際限制條件進(jìn)行對比，以保證所有數(shù)據(jù)的匹配。市場規(guī)模和人口須符合入園人數(shù)和票價預(yù)期。主題公園必須足夠出彩從而能以相應(yīng)的票價吸引游客。而景點也必須能收回所花成本。應(yīng)保證游客在園內(nèi)游玩足夠的時間從而使公園產(chǎn)生食物、飲料和零售商品方面的收入。因此，所有的財務(wù)估測都必須保持一致。

然而，概念設(shè)計并非全部取決于經(jīng)濟(jì)方面，創(chuàng)新的作用也很明顯。主題公園是一項藝術(shù)構(gòu)思，作為日常生活的消遣，給予每個游客以獨(dú)特的體驗。一個成功的公園能使游客在主題休閑中統(tǒng)一身心，從而在文化層面得到鞏固和提升。無論是單獨(dú)的還是一系列相關(guān)的主題都應(yīng)借助景觀設(shè)計來創(chuàng)造整體感受。主題應(yīng)符合當(dāng)?shù)匚幕鎳馑枷氲挠绊?。除此之外，它還應(yīng)傳達(dá)懷念過去，體現(xiàn)目前和歡迎未來的情懷。公園承載著現(xiàn)實與夢幻的對話和聯(lián)系。

4.主題公園市場規(guī)模分析方法

市場規(guī)模，作為經(jīng)濟(jì)機(jī)遇的基礎(chǔ)，通過核實潛在的游客數(shù)量得出。市場的兩個重要組成部分為當(dāng)?shù)赜慰秃瓦^夜游客。過夜游客包括過路游客和商務(wù)游客，前者沒有太多的算在入園人數(shù)中，而后者則能占據(jù)10％-30％的過夜游客數(shù)量，但他們不會在娛樂活動上花費(fèi)很多時間。

對于主題公園而言，當(dāng)?shù)赜慰褪袌鲆话阌赏倒珗@兩小時車程以內(nèi)的當(dāng)?shù)鼐用駱?gòu)成。多數(shù)情況下這一距離為150千米，但在某些情況下也有增減。不同于外地游客，當(dāng)?shù)鼐用窨梢圆环值?，常年都能成為公園游客。另外，過夜游客數(shù)的統(tǒng)計是與公園景點的運(yùn)營季節(jié)相同步的。這一數(shù)據(jù)可以從旅游局，車輛數(shù)量或酒店實際接待量中獲得。

過夜游客數(shù)量可由以下計算公式?jīng)Q定：

過夜游客=(客房總數(shù)×入住率×每間房游客數(shù)x365)/（平均入住天數(shù)×商務(wù)住宿游客的百分比）

以上數(shù)值可根據(jù)商務(wù)游客和運(yùn)營季進(jìn)行調(diào)整。一般來講，主題公園65%或更多的入園量來自當(dāng)?shù)赜慰褪袌?，或居住?50千米半徑內(nèi)的游客。

5.市場滲透率分析

市場滲透率是對游客興趣和品牌度的一種衡量，是市場中居民和外地游客轉(zhuǎn)換成顧客的比例。這一比例因為體現(xiàn)了可實現(xiàn)的入園量而很實用，同時也有助于與其他類似景點進(jìn)行比較。

市場滲透率公式：

市場滲透率(％)=(年入園量預(yù)測/總市場值)x100％

區(qū)域性公園與大型公園，如迪士尼和環(huán)球影城，在市場滲透率方面差別很大。對主題景點作對比時，還需考慮以下因素：競爭范圍，周邊主題景點的數(shù)量，投資強(qiáng)度和公園品質(zhì)等級等。放棄過高或過低的滲透率，而選擇某個中間值可能會有優(yōu)勢。另外，也值得考慮市場范圍內(nèi)的公私營文化、歷史和娛樂設(shè)施的互補(bǔ)特性、游客特征及發(fā)展趨勢。盡管現(xiàn)有或擬建的景點項目都是競爭對象，但也可能作為項目的補(bǔ)充。

▲后記

主題公園的建設(shè)除了上述關(guān)鍵要素外，同時，也不能忽視主題和愿景的重要性。還需利用真實感和體驗式設(shè)計來構(gòu)想一個主導(dǎo)的主題，從而創(chuàng)造全面和綜合的環(huán)境體驗。公園布局、景點組合、主題選定、主題化技巧、品牌樹立和預(yù)算限制對于創(chuàng)建真正令人愉快的主題公園（而非單純的建筑和騎乘項目的堆積）是同等重要的。一個有意義的、引人入勝的“故事”才是對真正意義上的主題公園最真實的定義。